Credito di imposta nei contratti a prestazioni complesse

Il nuovo decreto legge appena pubblicato in Gazzetta Ufficiale, il decreto legge numero 34 del 19 Maggio anche se non parla espressamente di Business Center, all’articolo 28 fa comunque riferimento ai Business Center.

Perché? Cerchiamo di capirlo.

Articolo 28 e i contratti a prestazione complessa

L’articolo 28 cita espressamente, parlando di credito d’imposta per i canoni di locazione degli immobili a uso non abitativo e affitto d’azienda

1. 1. Al fine di contenere gli effetti negativi delle misure di prevenzione e contenimento connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19, ai soggetti esercenti attività d’impresa, arte o professione, con ricavi o compensi non superiori a 5 milioni di euro nel periodo d’imposta precedente a quello in corso alla data di entrata in vigore del presente decreto, spetta un credito d’imposta nella misura del 60per cento dell’ammontare mensile del canone di locazione, di leasing o di concessione di immobili ad uso non abitativo destinati allo svolgimento dell’attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico o dell’esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo.
   2. Il credito d’imposta di cui al comma 1, in caso di contratti di servizi a prestazioni complesse o di affitto d’azienda, comprensivi di almeno un immobile a uso non abitativo destinato allo svolgimento dell’attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico o all’esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo, spetta nella misura del 30 per cento dei relativi canoni.

Circolare 12 Marzo 2007

Colleghiamo il decreto legge, con un salto nel passato all’anno 2007 e in particolare alla Circolare numero 12 del 1 Marzo 2007.

Veniva posta una domanda all’Agenzia delle Entrate per comprendere quale normativa fiscale applicare alle locazioni di immobili strumentali. La domanda era:

vengono spesso stipulati contratti con i quali, oltre alla messa a disposizione di vani ad uso ufficio (unitamente ai relativi arredi) viene fornita una ulteriore serie di servizi aggiuntivi quali servizi postali, di segreteria, amministrativi/contabili con previsione in alcuni casi di un corrispettivo unitario, in altri di distinti corrispettivi. A tali ipotesi si rende applicabile la normativa fiscale relativa alle locazioni di immobili strumentali?

L’Agenzia delle Entrate rispondeva:

affinché un contratto possa essere ricondotto nell’ambito delle disposizioni di cui all’articolo 10, n. 8), del DPR n. 633 del 1972, che configurano le ipotesi in cui le locazioni di immobili costituiscono operazioni esenti da imposta, occorre verificare, in relazione ai singoli accordi commerciali, se ricorrono gli elementi caratteristici di tale tipo di contratto. Le fattispecie per le quali è previsto il regime di esenzione da IVA, infatti, devono essere interpretate restrittivamente in quanto costituiscono deroghe al principio generale secondo cui l’IVA è riscossa per ogni prestazione di servizi effettuata a titolo oneroso da un soggetto passivo d’imposta, cosi come affermato in ripetute occasioni dalla giurisprudenza comunitaria.

La medesima giurisprudenza (cfr, per tutte, la sentenza del 12 giugno 2003, C- 275/01), definendo le caratteristiche proprie delle locazioni di immobili, esenti da IVA ai sensi dell’articolo 135, lett. l) della direttiva del 28 novembre 2006 2006/212/CE (corrispondente all’articolo 13, parte B, lett. b), della VI direttiva CEE n. 388 del 1977), recepito nella normativa nazionale dal richiamato articolo 10, n. 8) del DPR n. 633 del 1972, ha affermato che il contenuto tipico della locazione consiste nel conferire all’interessato, per una durata convenuta e dietro corrispettivo, il diritto di occupare un immobile come se ne fosse il proprietario e di escludere qualsiasi altra persona dal beneficio di un tale diritto.

Ha inoltre escluso che possano ricondursi in tale ambito i contratti che non hanno per oggetto la sola messa a disposizione passiva di una superficie o di uno spazio, anche se viene garantito al contraente il diritto di occuparlo come se ne fosse proprietario e di escludere qualsiasi altra persona dal beneficio di un tale diritto. Alla luce di tali indicazioni si deve ritenere che la normativa IVA relativa alle locazioni non sia applicabile ai contratti che prevedono a carico del prestatore oltre all’obbligo di mettere a disposizione dell’altra parte uno spazio determinato anche l’obbligo di rendere servizi ulteriori che risultino qualificanti ai fini della causa del contratto e che non si sostanzino in semplici prestazioni accessorie alla locazione quali i servizi di portierato o altri servizi condominiali.

Nell’ambito di un contratto caratterizzato da una pluralità di prestazioni finalizzate a supportare lo svolgimento di una attività lavorativa, quali servizi di segreteria, postali eccetera, in cui la concessione di occupare alcuni spazi di un edificio si ponga solo come un mezzo per attuare una prestazione complessa, non si è in presenza di una locazione. D’altronde, in passato l’amministrazione finanziaria, con risoluzione n. 381789 del 10 giugno 1980, aveva escluso che si fosse in presenza di un contratto di locazione nelle ipotesi in cui oltre alla messa a disposizione di locali completamente arredati veniva fornita una pluralità di servizi, diversi da quelli che caratterizzano la locazione di immobile, nei sensi previsti dall’articolo 10, n. 8) del DPR n. 633 del 1972, ritenendo che una tale fattispecie realizzi più propriamente una prestazione di servizi generica che, ai fini delle disposizioni sui redditi concorre alla formazione del reddito d’impresa.

Il contratto a prestazione complessa

Il decreto legge numero 34 del 19 Maggio, cita i contratti a prestazione complessa, contratti che sono caratteristici del business center, dove lo spazio fisico, l’ufficio privato e l’open space sono un mezzo per una prestazione più complessa. La fruizione del servizio non è una mera prestazione accessoria, ma assume un ruolo prevalente rispetto all’utilizzo del bene immobile.

L’oggetto del contratto è, dunque, un servizio a prestazione complessa e la scelta della tipologia contrattuale con la quale disciplinare l’accordo tra le parti diviene importante. La prestazione è più complessa in quanto c’è una segreteria con del personale del business center che risponde al telefono per conto dei clienti, che gestisce la posta in arrivo e in partenza, la consegna della posta ai clienti, accoglie gli ospiti, gestisce la manutenzione degli spazi, gestisce i rapporti con i fornitori di energia, connessione dati e voce, si condividono poi spazi in comune come uffici per colloqui, aree lounge e break e sale riunioni.

Il contratto a prestazione complessa o anche di service a differenza poi del contratto di locazione, non è soggetto a registrazione per la sua validità ed efficacia e, quindi, non vi è l’obbligo di doverne sopportare i relativi costi. L’obbligo di registrazione sussiste soltanto, come per ogni contratto, in caso d’uso e cioè se il contratto dovesse essere utilizzato nell’ambito di una controversia tra le parti. L’obbligo di registrazione sorge, altresì, nel caso in cui le parti decidano di redigere il contratto nella forma di scrittura privata autenticata o di atto pubblico.

Il legislatore con il decreto legge appena pubblicato, ha da una parte tenuto conto di un nuovo modo di lavorare, la condivisione degli spazi di lavoro, pur non equiparando la condivisione con la locazione. Se chi ha contratti di locazione può godere di un credito d’imposta pari al 60% dell’ammontare mensile del canone di locazione, ha riconosciuto ai titolari di contratto di service, la metà: il 30%. E’ comunque un segnale ed un passo avanti rispetto al passato.

A chi spetta il beneficio del credito di imposta?

Il beneficio spetta ai soggetti esercenti attività d’impresa, arte o professione, con ricavi o compensi non superiori a 5 milioni di euro nel periodo d’imposta del 2019 e spetta per il trimestre Marzo – Maggio 2020 a condizione che la perdita del fatturato sia stata almeno del 50% rispetto al corrispondente periodo del 2019.

Il credito d’imposta è utilizzabile nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta di sostenimento della spesa ovvero in compensazione, ai sensi dell’articolo 17 del D.Lgs. n. 241/1997, successivamente all’avvenuto pagamento dei canoni.

In luogo dell’utilizzo diretto dello stesso, è possibile optare per la cessione del credito d’imposta al locatore o al concedente o ad altri soggetti, compresi istituti di credito e altri intermediari finanziari.

Se i locatori o concedenti sono esercenti attività d’impresa, arte o professione, il credito d’imposta è utilizzabile anche in compensazione, ai sensi dell’articolo 17 del D.Lgs. n. 241/1997, in misura pari allo sconto praticato sul canone di locazione, a decorrere dal mese successivo alla cessione.

Cosa deve fare il Business Center manager?

In questo periodo il gestore del business center ha ricevuto sollecitazioni da parte dei clienti, con richieste di revisione del corrispettivo per il contratto di service, sospensione dei canoni, dilazioni e posticipazioni degli stessi. In questo mese di Maggio poi sono arrivate anche le disdette, interruzioni anticipate dei contratti determinati da cali del lavoro, personale in smart working che nell’immediato non rende più necessario il noleggio dell’ufficio. In soli due mesi le prospettive del gestore di spazi di lavoro temporaneo sono repentinamente cambiate, contrazione del fatturato, minori incassi, uffici che si liberano, timori nell’immediato, ma con la speranza che superata la crisi, la flessibilità del servizio e dei manager possa determinare una maggiore penetrazione del mercato.

Da domani occorre però rendere noto ai clienti, in regola con i pagamenti dei canoni, il credito di imposta del 30% e sollecitare chi non lo è a regolarizzare i canoni per beneficiare dello sconto. E’ fondamentale comunicare questa opportunità che può sommarsi a quanto già fatto dal manager del business center in totale autonomia in questi tre mesi.